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19/09/2008
COMPRAVENDITA DI IMMOBILI
Se aveva pensato di acquistare un'abitazione in Spagna oppure ne ha già acquistato una in costruzione, deve conoscere i suoi diritti e sapere che prima di firmare il contratto deve esigere la presentazione dei seguenti documenti:
Il costruttore deve consegnarle una copia del Progetto Tecnico approvato, una copia della licenza edilizia e una del certificato urbanistico in modo da poter determinare che l'impresa edile ha rispettato tutti i requisiti legali stabiliti dall'amministrazione e non ci siano sorprese una volta terminata la costruzione.
Un altro passo importantissimo è determinare nel Registro Immobiliare se il proprietario dell'abitazione que Lei sta comprando è effettivamente la società costruttrice o il promotore immobiliare con cui Lei firma il contratto di compravendita e se esistono gravami fiscali sul bene in vendita.
I documenti da firmare saranno molto diversi e non sempre chiamati contratti di compravendita, giacché i venditori cercano sempre di sottrarsi agli obbligazioni e gli impegni, come la consegana dei documenti citati prima.
In ogni caso, tutto documento per cui Lei consegni una somma notevole per riservare un'abitazione deve essere considerato relativo a una compravendita, per tanto dovrano essere rispettate tutte le esigenze legali.
Per quanto riguarda il contratto di compravendita che Le faranno firmare durante o prima della costruzione dell'abitazione, deve essere revisionato da un avvocato che possa informarLe dei possibili difetti o carenze che potrebbe contenere e, sfortunatamente, delle frequenti illegalità commesse dalle società edili e agenzie immobiliarie. Dovrà prestare attenzione a ciò che segue:
• Il prezzo scritto deve essere il prezzo totale dell'alloggio, IVA e imposte comprese.
• Deve essere indicato il totale della superficie utile e non solo la superficie costruita.
• Deve venire indicata la data di consegna dell'alloggio.
• Entità bancaria che avalle le somme consegnate durante la costruzione dell'abitazione.
È importante sottolineare l'obbligo, per legge, di avallare i pagamenti anticipati perché, sfortunatamente, le società edili e le agenzie immobiliari tendono a “dimenticare” questo dovere mettendo in pericolo i Suoi soldi visto che Le chiedono sempre un 50% del prezzo dell'abitazione in anticipo e, se la società edile operasse in modo illegale, Lei potrebbe perdere il denaro investito. A nostro giudizio si tratta di un punto fondamentale in un contratto di compravendita. Se ha firmato già il contratto di compravendita o riserva e ha già versato diversi importi ma non Le hanno garantito i termini di consegna dell'alloggio, può esigere immediatamente queste garanzie.
Un altro punto pericoloso consiste nel fatto che molti contratti stabiliscono che il pagamento del prezzo totale deve essere consegnato, mediante l'atto notarile pertinente, prima di entrare in possesso dell'abitazione, pertanto, le consigliamo di posticipare sempre l'ultimo pagamento fino alla stesura di questo atto.
Inoltre, il venditore non può obbligarLa a formalizzare la vendita presso un determinato notaio data la libertà di scelta sia del consulente legale che dell'entità bancaria in caso di ipoteca o mutuo. In questo caso Lei non dovrà pagare nulla se desidera effettuare un cambiamento.
Per quanto riguarda le imposte, l'acquisto di un immobile è soggetto all'IVA (7% per cento del prezzo totale) e all'AJD (atti giuridici documentati) che comporta, al momento dell'iscrizione, il pagamento del 5% del prezzo totale dell'immobile riportato nell'atto notarile di compravendita. Questa imposta, di solito, non viene compresa nel prezzo ma esatta come spesa supplementare.
