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19/09/2008
ACQUISTO DI UN IMMOBILE: PROBLEMI FREQUENTI
Quando si acquista un'abitazione in Spagna possono verificarsi diversi problemi. Se tuttavia Lei ha seguito i nostri consigli, questi saranno facile da risolvere anche se a volte, però, le precauzioni non bastano e possono sorgere delle difficoltà. Ecco qui le più frequenti e la loro soluzione legale:
1. Consegna fuori termine. Sfortunatamente, di solito, i venditori non rispettano quest'obbligo e, pertanto, i lavori e la consegna dell'abitazione subiscono ritardi rispetto al termine convenuto. In questo caso la prima cosa da fare è esigire che il venditore consegni l'abitazione entro il termine concordato, se così non fosse, Lei avrà il diritto di risolvere il contratto e il venditore avrà l'obbligo di restituirLe le somme ricevute da Lei in anticipo più gli interessi legali maturati sul denaro versato e Lei avrà il diritto di esigere il risarcimento dei danni.2. Consegna dell'abitazione costruita con materiali diversi da quelli convenuti o difetti di costruzione. Il costruttore edile non può apportare delle modifiche al progetto dell'abitazione dopo aver firmato il contratto di compravendita, pertanto questi deve attenersi a tale progetto ed eseguire unicamente quelle modifiche necessarie e impossibili da prevedere prima dell'avvio dei lavori. Qualora, invece, fosse Lei a voler apportare cambiamenti o migliorie al progetto, dovrà metterle per iscritto in un documento (indicandone il nome e l'importo).
Nel caso in cui l'abitazione sia stata consegnata con alcuni difetti, la legge prevede diversi termini in funzione della loro importanza per reclamarne la riparazione al costruttore edile.
CONSIGLIO PRATICO. Il nostro studio consiglia sempre di rivolgersi a un tecnico professionista che verifichi, valuti e stabilisca la responsabilità dei danni o difetti.
3. Doppia vendita dell'abitazione che Lei ha acquistato. Sfortunatamente, questo avviene frequentemente a causa di una truffa da parte del proprietario, o perché questo ha accettato un'offerta migliore.
Se esistessero diversi contratti di compravendita, spetterebbe al primo iscrivere la proprietà nel Registro Immobilare. Nel caso che non possa acquistare un'abitazione poiché risulta già iscritta nel Registro, Lei avrà il diritto di esigere il risarcimento dei danni (da parte del venditore) e la restituzione del doppio dei pagamenti già versati.
La doppia vendita è considerata reato se viene effettuata dopo aver compiuto la vendita precedente, cioè, quando questa è stata resa pubblica.
Se si verifica una doppia vendita, l'acquirente penalizzato ha il diritto di risolvere il suo contratto e di esigere il risarcimento dei danni.
Oltre ai casi penali (poco frequenti) in cui una persona vende deliberatamente una proprietà più di una volta con intenzione di truffare, ci sono altri casi di doppia vendita come, ad esempio, quando diversi rappresentanti del venditore effettuano diverse vendite allo stesso tempo.
CONSIGLIO PRATICO: se Lei ha dei problemi con il venditore a causa dell'interpretazione del contratto o per quanto riguarda le condizioni convenute, deve rivolgersi ad un avvocato immediatamente perchè in questi casi, agire con rapidità può impedire che un'altra persona iscriva la proprietà che Lei desidera acquistare nel Registro Immobiliare.
Per maggiori informazioni, non esitate a contattarci.
Nel caso in cui Lei sia titolare di una proprietà ma non disponga di un titolo scritto oppure non possa iscriverla nel Registro Immobiliare, dovrà ricorrere a questa formalità. Con una sentenza favorevole, potrà iscrivere il bene e acquisire così tutti i suoi legittimi diritti.
Se la sua proprietà in realtà ha una superficie maggiore rispetto a quella riportata nel Registro o desidera iscrivere il Suo diritto e si rende conto che i Suoi predecessori non avevano iscritto il bene nel Registro, Lei dovrà effettuare un atto di notorietà e mediante un notaio potrà iscrivere le dimensioni reali della sua proprietà oppure i Suoi veri diritti. Dovrà scegliere tra certificato di proprietà e atto di notorietà a seconda del caso.
Licenze richieste dall’amministrazione
1. LICENZA EDILE
Per portare a termine una costruzione o apportare una modifica qualsiasi bisogna chiedere al Comune l'autorizzazione pertinente, sia per la costruzione di un nuovo immobile sia per un ampliamento degli stessi, modifiche all'esterno e all'interno, lavori provvisori, e perfino per chiudere terrazze e portici, pertanto, più o meno tutti i lavori devono essere muniti delle licenze pertinenti.
Il Comune revisionerà il progetto e autorizzerà o meno i lavori in base a determinate ragioni. Ci sono due tipi di licenze, quelle per lavori di maggiore o di minore entità (lavori che non riguardano la struttura, aspetto esterno o sicurezza dell'immobile). Di solito, per i lavori minori, non bisogna ottenere una licenza ma una comunicazione previa.
Nel caso che si avviino i lavori senza la licenza pertinente o senza aver soddisfatto le condizioni prestabilite per la sua concessione, il Comune potrà esigere la sospensione dell'opera e concedere un termine di tempo per richiedere la licenza o rispettare le condizioni richieste alla scadenza del quale potrà ordinare l'abbattimento dei lavori realizzati. Se, invece, a lavori già terminati, il Comune scopre che non erano stati autorizzati o che non si erano rispettate le condizioni richieste, potrà anche ordinarne l'abbattimento. Ma questa è una misura restrittiva e di solito queste infrazioni vengono punite con una multa amministrativa.
2. CERTIFICATO URBANISTICO
Il certificato urbanistico viene rilasciato dal Comune e assicura la legalità di una costruzione. Fa riferimento alla licenza di costruzione, al progetto approvato e, se necessario, alla licenza di prima occupazione.
Se parliamo dell'acquisto d'un alloggio trasferito per la prima volta, ottenere la legalità urbanistica è fondamentale e inevitabile.
Ciononostante esiste una procedura alternativa che consiste nel consultare il Comune in merito alla legalità della costruzione. Il Comune ha l'obbligo di rispondere per iscritto e verificare se la costruzione rispetti tutte le condizioni stipulate nel progetto approvato dal Comune stesso.
3. CERTIFICATO DI ABITABILITÀ E LICENZA DI PRIMA OCCUPAZIONE
